一、這次調(diào)控政策出臺的背景?

  首先是房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新的發(fā)展周期。經(jīng)過近十年來的高速發(fā)展，全國層面住房供不應(yīng)求的局面已經(jīng)得到緩解，住宅用地的供需態(tài)勢已經(jīng)由需求的單邊快速增長向供需雙向回調(diào)過渡，一方面部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性供求矛盾，需要進(jìn)一步加大土地供應(yīng)的力度，另一方面，部分二三線城市房地產(chǎn)用地供應(yīng)已經(jīng)超出了城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，去庫存壓力較大，帶來一定風(fēng)險，為此，需要分類調(diào)控、因地施策。

  其次是房地產(chǎn)市場運(yùn)行要加快去行政化，回歸市場經(jīng)濟(jì)活動規(guī)律本身。十八屆三中全會明確提出，要進(jìn)一步發(fā)揮市場機(jī)制的決定性作用。房地產(chǎn)市場管控要由過去的以行政手段為主向突出市場和強(qiáng)化監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造市場機(jī)制發(fā)揮作用的政策環(huán)境。

  二、本次政策的特點(diǎn)有什么?

  和以往調(diào)控工作對比，本輪調(diào)控政策主要突出優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確支持自住和改善性住房需求，維護(hù)市場穩(wěn)定。

  一是強(qiáng)調(diào)要分類調(diào)控、因地施策。突出政策調(diào)整的“針對性、差異化”，根據(jù)不同地區(qū)土地市場發(fā)展發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場供求態(tài)勢，采取不同調(diào)控政策應(yīng)對，特別是從供應(yīng)計劃的編制入手，有增有減，合理確定新增住宅用地規(guī)模，政策的有效性、針對性進(jìn)一步加強(qiáng)。

  二是強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)調(diào)整。首次將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)聯(lián)動調(diào)整，并明確可以將商品住房調(diào)整為保障房，將商品住宅用地調(diào)整為保障性住房用地、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等用地，結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策支持力度進(jìn)一步加大，有助于穩(wěn)定供求關(guān)系，促進(jìn)民生保障和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

  三是落實(shí)地方政策在維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定方面的主體責(zé)任，注重發(fā)揮部門協(xié)同和上下聯(lián)動。國土、住建聯(lián)合下發(fā)文件，彼此協(xié)調(diào)，供前供后“前后呼應(yīng)”，有助于發(fā)揮調(diào)控政策合力;同時為了確保對涉及層面工作的調(diào)控壓力，增加調(diào)控工作的有效性。將市場研判和政策制定工作重心下移，有效發(fā)揮地方政府在調(diào)控市場中的主動性、積極性。

  三、各地在調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模時，如何認(rèn)定房屋和土地的供求過剩或者不足，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是什么，如何落實(shí)?

  文件中提及“房屋和土地的供求過剩”判斷，對于判斷的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部有很多，如：很多研究機(jī)構(gòu)將存量待售商品房去化周期15個月作為判斷市場的警戒線，土地市場方面一般也將供地后3年作為合理的開發(fā)建設(shè)周期。我們現(xiàn)有的土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)也可以判斷各地已供住宅用地的開發(fā)利用情況，對于超過合同約定開工時間一年以上未開工，且未開工住宅用地規(guī)模超過5年年均供應(yīng)量的市，縣，應(yīng)該從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地規(guī)模。

  2014年，我部曾根據(jù)房價、地價、商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，將城市劃分為五類(房價地價上漲快、上漲較快、平穩(wěn)上漲、持平、下跌)，指導(dǎo)調(diào)整住宅用地供應(yīng)和穩(wěn)定市場價格信號等工作。地方各級政府也應(yīng)根據(jù)各類市場指標(biāo)，判定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求情況。我部將在去年工作基礎(chǔ)上，調(diào)整相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，加強(qiáng)對地方的督促指導(dǎo)。

  四、怎么理解在土地供應(yīng)時要“穩(wěn)定、均衡供應(yīng)，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)”?

  供求關(guān)系穩(wěn)定是市場平穩(wěn)的基礎(chǔ)和根本，“穩(wěn)定供應(yīng)、均衡供應(yīng)”就是要為供求關(guān)系穩(wěn)定構(gòu)建一個良好的基礎(chǔ)，說的是對土地供應(yīng)總量管控和對土地供應(yīng)的節(jié)奏變化掌握的問題，就是要求地方在實(shí)時土地供應(yīng)的過程中，要充分考慮土地供應(yīng)規(guī)模變化對未來市場發(fā)展預(yù)期的影響，尤其是負(fù)面影響，注意保持年度間數(shù)量方面的穩(wěn)定，不搞“饑餓供應(yīng)”，在季度也要盡量做好均衡，避免類似年底突擊供地的現(xiàn)象，從而避免市場成交大起大落。

  “靈活確定地塊面積，不同地塊面積和用途的搭配供應(yīng)”，是供應(yīng)要主動貼近市場需求，促進(jìn)市場健康運(yùn)行。地塊規(guī)模過大，超過房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力，不僅容易造成住房有效供應(yīng)延后，阻礙市場供求關(guān)系改善，還容易導(dǎo)致囤地、炒地、閑置浪費(fèi)等諸多問題。在城市不同位置區(qū)域，可能存在宗地條件差異極大的地塊，在城市發(fā)展過程中，部分位置較差地塊從產(chǎn)業(yè)發(fā)展或基礎(chǔ)配套的角度存在迫切開發(fā)的需求，卻無人問津，部分位置較好的地塊，由于開發(fā)潛力較大，容易造成開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，不免形成“過度競爭”，搭配供應(yīng)可以很好彌補(bǔ)純市場選擇下的市場發(fā)展的弊端和不足。現(xiàn)階段，土地開發(fā)過程中社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、養(yǎng)老用房等配套設(shè)施的代建，在某種意義上，也屬于一定程度上的搭配供應(yīng)。

  五、對允許土地用途和規(guī)劃條件變更，相應(yīng)的地價款補(bǔ)交與退還方面，評論指出可能出現(xiàn)亂象，這用不用擔(dān)心?土地出讓后改變用途、調(diào)整規(guī)劃的做法以往是嚴(yán)格控制的，開口子會不會造成政府人員和開發(fā)商利益輸送等風(fēng)險?

  這次的通知中提到“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。”前提一是“房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大”，二是“已出讓的未開發(fā)房地產(chǎn)用地”，允許轉(zhuǎn)型的方向很明確，就是“國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目。”一般來說，住宅用途的地價較高，但供過于求會形成宗地地價減值，轉(zhuǎn)向其它用途原用地者可能會有損失，這就需要地方政府部門周密籌劃，政府與土地使用者按市場實(shí)際出發(fā)，努力實(shí)現(xiàn)雙贏，促進(jìn)地塊開發(fā)。評論提出的可能出現(xiàn)的亂象，對規(guī)范管理提出了要求，各地在實(shí)際操作過程中，只要堅持土地市場已有的一系列好的做法，如集體決策、決策過程公開、決策結(jié)果公開等，主動接受社會的監(jiān)督，就能夠有效防止違規(guī)操作，。

  六、政策規(guī)定，可購買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房。從商品房到保障房，土地是不是應(yīng)該從有償出讓轉(zhuǎn)為無償劃撥，土地性質(zhì)要不要轉(zhuǎn)回去，地價款如何核算和退還?

  這個問題在通知中實(shí)際已經(jīng)明確了，將尚未開工房地產(chǎn)項目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價款，更改土地出讓合同。重新核定土地價款，應(yīng)該按照新用途，經(jīng)專業(yè)地價評估確定價款。符合劃撥用地條件的，可以重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。地價款按照公平公正公開的原則，由政府與用地方協(xié)商解決。