中國人民銀行關(guān)于進一步加強
房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知
銀發(fā)[2003]121號
中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：
為進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的要求通知如下：
一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向
房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。
各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房[2002]217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。
商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的30％。
商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。
二、嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放
各商業(yè)銀行應規(guī)范對政府土地儲備機構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。
商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途
商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應限期追回挪用資金，并向當?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應再對該企業(yè)提供相應的信貸支持。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應限制對其發(fā)放貸款。
四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要
商業(yè)銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢。
五、強化個人商業(yè)用房貸款管理
借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。
六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用
對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。
七、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理
各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應即刻糾正。住房委托貸款業(yè)務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務的，商業(yè)銀行一律不得承辦。
八、切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理
中國人民銀行各分支行應建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。
二○○三年六月五日
房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知
銀發(fā)[2003]121號
中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：
為進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的要求通知如下：
一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向
房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。
各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房[2002]217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。
商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的30％。
商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。
二、嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放
各商業(yè)銀行應規(guī)范對政府土地儲備機構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。
商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。
三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途
商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應限期追回挪用資金，并向當?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應再對該企業(yè)提供相應的信貸支持。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產(chǎn)建設項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應限制對其發(fā)放貸款。
四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要
商業(yè)銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢。
五、強化個人商業(yè)用房貸款管理
借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。
六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用
對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。
七、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理
各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應即刻糾正。住房委托貸款業(yè)務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務的，商業(yè)銀行一律不得承辦。
八、切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理
中國人民銀行各分支行應建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。
二○○三年六月五日
