國土資源部關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售中有關土地問題的通知
1999年09月22日 國土資用發[1999]31號
各省、自治區、直轄市及計劃單列市土地(國土)管理局(廳)，解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團土地管理局：
財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金和收益分配管理的若干規定》(財綜字[1999]113號)下發后，各地紛紛對與該文有關的土地管理問題提出咨詢。為加快工作進程，規范操作，現就有關問題通知如下：
一、關于標定地價與繳納土地出讓金額的測算
(一)已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金或相當于土地出讓金價款的計算公式為：
補交土地價款(元)=標定地價(元/平方米)×繳納比例(≥10%)×上市房屋分攤土地面積(平方米)×年期修正系數
已有標定地價的城鎮，不再另行評估；上市房屋尚未確定分攤土地面積的，可用上市房屋建筑面積(平方米)×整幢建筑總用地面積(平方米)/整幢建筑總建筑面積(平方米)計算分攤土地面積后，直接按上述公式確定應繳納的土地出讓金或相當于土地出讓金價款。已有基準地價但未評估標定地價的城鎮，可在簡化修正系數體系后，采用基準地價系數修正法測算標定地價，測算公式為：
標定地價(元/平方米)=基準地價(元/平方米)×區位修正系數×容積率修正系數
(二)為滿足已購公有住房和經濟適用住房上市需要，加快工作進度，對沒有基準地價修正系數體系的城鎮，可暫采用以下簡便方法確定已購公有住房和經濟適用住房上市出售補交土地出讓金或相當于土地出讓金價款：
補交土地價款(元)＝其準地價(元／平方米)×所在建筑總層數修正系數×繳納比例(≥10%)×上市房屋建筑面積(平方米)×年期修正系數
對于建筑層數差異較小的城市，為便于土地出讓金及相應價款的征收，也可采用如下公式確定：
補交土地價款(元)＝基準地價(元／平方米)×所在區域建筑平均層數修正系數×繳納比例(≥10%)×上市房屋建筑面積(平方米)×年期修正系數
上述公式中，區位修正系數由各地依據房屋所處的位置、交通便捷程度、基本生活設施和公用服務設施狀況、環境質量等因素，對照基準地價因素修正體系具體確定，變動范圍一般為－20%至＋20%；容積率修正系數根據基準地價修正系數體系確定；建筑總層數修正系數的參考標準見附表一；區域建筑平均層數修正系數的參考標準見附表二；年期修正系數的參考標準見附表三。
各地土地行政主管部門應當以簡明、直觀的圖、表等方式按等級或區域公布基準地價、標定地價的測算結果及有關修正系數，以方便房屋買賣雙方能自行概算應繳納的土地出讓金數額或相當于土地出讓金價款。有條件的地方，可建立計算機查詢系統。
二、關于土地使用權出讓年期的確定
已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃拔土地的，從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計算土地出讓年期，確定出讓土地使用權截止日。此后其它各套房屋上市時，其土地出讓年期相應縮短，以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日。土地出讓年期可根據各地具體情況確定，但最高不超過70年。
已購公有住房所在宗地為出讓土地的，其土地出讓年期仍以原《國有土地使用權出讓合同》和《國有土地使用證》規定的出讓年期為準，明確相應的剩余使用年期。
三、關于土地出讓金和相當于土地出讓金價款的區分
土地出讓金或相當于土地出讓金價款由購買方繳納，購買方應在交易雙方簽訂房屋買賣合同后，持房屋買賣合同、原房屋產權人的房屋所有權證及國有土地使用證或土地產權證明等材料到房屋所在地市、縣土地行政主管部門辦理有關手續。已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃撥土地的，需繳納出讓金，辦理土地出讓手續；已購公有住房所在宗地為出讓土地的，需繳納相當于土地出讓金的價款，辦理土地轉讓手續。購房者在繳納了有關價款后，方可領取國有土地使用證，取得出讓土地使用權。
四、關于土地出讓合同簽訂
為完善土地使用權出讓手續，降低成本，簡化操作程序，已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃撥土地的，只在同一建筑內第一套房屋上市交易時，購買方與土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同，確定土地的有關權益和土地權益人的權利義務后，其他各套房屋上市交易時，只履行相應手續，不必再重復簽訂合同。具體可按如下方式辦理：
同一建筑的第一套房屋上市交易時，土地行政主管部門應擬訂上市房屋所在宗地的《國有土地使用權出讓合同》，載明宗地位置、面積、建筑面積、土地用途、土地出讓截止日期及土地使用者的權利、義務等，并在《國有土地使用權出讓金繳納通知單》(以下簡稱通知單)中載明住戶姓名、交易日期、房屋面積、分攤的土地面積和權益、土地出讓金額等，注明其權利義務源于該宗地的《國有土地使用權出讓合同》。第一套房屋的購買方與土地行政主管部門簽訂出讓合同后，其它各套房屋上市交易時，購買方簽收了土地行政主管部門簽發的《通知單》，并繳清了土地出讓金后，即可視為認定了該宗地的《國有土地使用權出讓合同》，注明其權利義務的《通知單》即可作為購買方取得出讓土地使用權的權源文件。購買方領取國有土地使用證后，取得出讓土地使用權。
附表一
建筑總層數修正系數參考標準
建筑總層數 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 12以上 |
修正系數 | 1 | 0.75 | 0.61 | 0.55 | 0.50 | 0.46 | 0.42 | 0.39 | 0.36 | 0.34 | 0.32 | 0.31 | 0.30 |
附表二
區域建筑平均層數修正系數參考標準
區域建筑平均層數 | 1 | 1.25 | 1.50 | 1.75 | 2 | 2.25 | 2.50 | 2.75 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
修正系數 | 1 | 0.94 | 0.88 | 0.82 | 0.77 | 0.74 | 0.71 | 0.69 | 0.67 | 0.61 | 0.57 | 0.54 | 0.51 | 0.49 | 0.48 | 0.46 |
附表三
年期修正系數的參考標準
出讓年期 | 70～66 | 65～61 | 60～56 | 55～51 | 50～46 | 45～41 | 40～36 | 35～31 | 30～26 | 25～21 | 20以下 |
修正系數 | 1.00 | 0.95 | 0.90 | 0.85 | 0.80 | 0.75 | 0.70 | 0.65 | 0.60 | 0.55 | 0.50 |
